Hipoteca fija vs variable: ¿Cuál te conviene más?

Excelente pregunta. Vamos a desglosarlo con ejemplos concretos para que puedas visualizar las diferencias.

El escenario base

Imagina que quieres comprar una casa de $300,000 con un enganche del 20% ($60,000), por lo que necesitas una hipoteca de $240,000 a 30 años.

Opción A: Hipoteca fija al 6.5%

• Pago mensual: $1,517
• Total pagado en 30 años: $546,120
• Sabes exactamente cuánto pagarás cada mes durante 3 décadas

Opción B: Hipoteca variable al 5.5% (primeros 5 años)

• Pago mensual inicial: $1,363
• Ahorro mensual vs fija: $154 ($1,848 al año)
• Pero... después de 5 años, la tasa puede subir. Si sube al 8%, tu pago aumentaría a $1,761

¿Cuándo conviene cada una?

Hipoteca fija si:

• Planeas quedarte más de 10 años en la casa
• Tu presupuesto es ajustado y no toleras incertidumbre
• Las tasas actuales son históricamente bajas (hoy no es el caso)

Hipoteca variable si:

• Planeas vender o refinanciar en menos de 5-7 años
• Tienes margen en tu presupuesto para absorber subidas
• Crees que las tasas bajarán en el futuro

El factor DTI (relación deuda-ingreso)

Supongamos que ganas $5,000 mensuales brutos:

• Con hipoteca fija ($1,517): DTI = 30.3% ✅ (menor al 36%)
• Con hipoteca variable inicial ($1,363): DTI = 27.2% ✅
• Pero si la variable sube a $1,761: DTI = 35.2% ⚠️ (casi al límite)

Más allá de los números

Factores no financieros importantes:

• Estabilidad laboral: ¿Tu ingreso es predecible o variable?
• Tolerancia al riesgo: ¿Podrías dormir tranquilo si tu pago sube $200-300 al mes?
• Planes de vida: ¿Podrías mudarte en 5 años por trabajo o familia?

Una perspectiva diferente

La regla del 5% que mencioné en las fuentes aplica aquí también. Si los costos anuales de ser propietario superan el 5% del valor de la casa, alquilar podría ser mejor financieramente. En nuestro ejemplo, con la hipoteca fija:

• Costos anuales: $1,517 x 12 = $18,204 (solo hipoteca)
• Más impuestos (~$3,000), mantenimiento (~$3,000), seguro (~$1,200)
• Total: ~$25,404 = 8.5% del valor de la casa → significativamente más que el 5%

Esto sugiere que, con las tasas actuales, alquilar podría ser más favorable financieramente en muchas ciudades, a menos que planees quedarte muchos años y la plusvalía compense.

Pregunta para reflexionar: Si tu hipoteca aumentara $300 al mes durante 2-3 años, ¿cómo afectaría eso a tus otros objetivos financieros (ahorro para retiro, fondo de emergencia, viajes)?